Wstęp
Zawarłeś zwykłą umowę najmu z najemcą, który nie płaci czynszu najmu i innych opłat? Jeśli umowa nie była zawierana przed notariuszem, to musisz przygotować się na poniesienie dodatkowych wydatków oraz uzbroić się w cierpliwość, jeśli chcesz odzyskać swoją własność. Ale nie wszystko stracone. Ustawa o ochronie praw lokatorów, pomimo tego, że znacząco chroni interesy najemców, wprowadza również odpowiednie procedury, dzięki którym można odzyskać dostęp do własnego mieszkania. Warto jednak już na wstępie wskazać, że te procedury są złożone i wymagają przestrzegania określonych zasad.
Warunki do wypowiedzenia umowy
Zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów, jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, właściciel może wypowiedzieć umowę. Wypowiedzenie to powinno być dokonane na piśmie pod rygorem nieważności oraz powinno określać przyczynę wypowiedzenia. Zgodnie z art. 11 ust. 2 pkt 2, gdy lokator zalega z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela, może on wypowiedzieć umowę nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności.
Mając powyższe na uwadze, muszą zostać spełnione następujące warunki, aby zgodnie z prawem wypowiedzieć umowę z lokatorem:
– musi zalegać on z zapłatą co najmniej za trzy pełne okresy płatności,
– wynajmujący musi uprzedzić lokatora na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczyć dodatkowy, miesięczny termin do zapłaty zaległych i bieżących należności,
– po bezskutecznym upływie terminu można wypowiedzieć umowę na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego.
Dalsze czynności
Może się jednak zdarzyć, że najemca pomimo wypowiedzenia umowy, w dalszym ciągu zajmuje lokal. Wtedy konieczne staje się złożenie pozwu o eksmisję. W żądaniu pozwu musi znaleźć się przede wszystkim:
– określenie lokalu mieszkalnego umożliwiającego jego identyfikację,
– żądanie, aby pozwany opuścił i opróżnił lokal i aby wydał go właścicielowi,
– wskazanie okoliczności, które są podstawą do opróżnienia i opuszczenia lokalu.
Dopiero w takim przypadku sąd może nakazać lokatorowi opuszczenie wynajmowanego mieszkania.
Warto również pamiętać, że za okres od skutecznego wypowiedzenia umowy najmu do momentu wydania lokalu przysługuje wynajmującemu roszczenie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości.
Podsumowanie
W przypadku konfliktów z najemcami, którzy nie regulują opłat, właściciele muszą przestrzegać ściśle określonych procedur, aby odzyskać kontrolę nad swoją własnością. Ustawa o ochronie praw lokatorów zapewnia pewne ramy prawne, które właściciele mogą wykorzystać, ale wymagają one cierpliwości i staranności. Właściwe zrozumienie procedur prawnych oraz ścisłe przestrzeganie przepisów są kluczowe dla skutecznego odzyskania kontroli nad wynajmowanym lokalem.
